Tihti näeb korteriühistu üldkoosolekutel vaid mõnd n-ö igavuse peletamiseks kohale tulnud pensionäri, kes kurdab külma radiaatori, hallitama tõmmanud toanurga või suure prahiveo kulu pärast. Koosoleku käigus läheb vaidluseks pisiasjade pärast ning söakamate naabrite isiklikeks arveteklaarimiseks, mis leiab aset mahlaka sõimu ja kibedate ähvarduste saatel.
Reaalselt ühistu juhtimises ning majandamises kaasa lüüa suutvad nooremad omanikud eelistavad lasta asjadel kulgeda isevooluteed, kuigi korterite majandamisega seotud probleeme pole võimalik lahendada ühe korteri kaupa ega suvalisel ajal, millal omanik seda vaid soovib.
Korteri valimine
Korteriühistu juhatus võib, kuid pole kohustatud korteriostjale ütlema, kui neil on probleemid. Teatud asju saate enne korteri ostmist küsida maaklerilt, korteri müüjalt ja korteriühistu juhatuselt. Teatud asjad peate aga ise välja selgitama ja alati tulevad mõned seigad välja alles pärast seda, kui teist on saanud korteriomanik ning ühistu täieõiguslik liige.
Samamoodi on ju ka probleemsete naabritega. Korteriühistu juhatus ei pea ostjat teavitama, et majas on suuri ja suukorvita jalutama viidavaid koeri, üldkasutatavaid ruume märgistavaid kasse, treppe pidi jooksvaid lapsi või uksi prõmmivaid teismelisi.
Seda märkamaks hoidke korterit vaatamas käies ise silmad lahti. Kui näete trepikojas loomakarvu või grafitit, viitavad need koduloomadele ja teismelistele ega kao iseenesest.
Alustame kommunaalarvetest. Seal on kirjas ühistu kulud, juhtimistasud, üldelekter, kui palju tuleb maksta kütte eest, kas on võetud laenu ja milline on laenu igakuine tagasimakse. Kui haldus- ja hoolduskulu tundub liiga suur, tuleks ühistu juhatuselt uurida, mida need sisaldavad – milliseid teenuseid korteriomanik makstava raha eest saab?
Soovitan juba enne korteri ostmist tutvuda ühistu majandusaruandega ja küsida viimast korteriühistu üldkoosoleku otsust. Sealt on näha, kui palju ja kui pikaks ajaks on laenu võetud või kui kavatsetakse varsti laenu võtta.
Ülevaate saab ka sellest, mida on laenuga juba tehtud ning mis veel plaanis. Kui korrutate laenu igakuise tagasimakse ja laenuperioodi, näete, kui palju peate korteri ostuhinnale veel lisaks maksma.
Kui kõrvuti paikneb kaks kortermaja, millest üks on renoveeritud ja teine veel renoveerimata ning teil on võimalus valida, soovitan osta kodu renoveerimata majja.
Renoveeritud majades on korterid alati kallimad, kuid korteriühistu laenu kustutades maksate korteriostjana renoveerimise eest n-ö topelt. Kui ostate aga korteri veel korda tegemata majja ja ühistu hiljem ka laenu võtab, maksate seda kinni vaid ühe korra.
Korteriomanikud nurisevad sageli suurte kulude pärast ja kahtlustavad ühistu juhte halvas majandamises või raha kuritarvitamises. Ehkki korteriühistute juhtimises tuleb ette puudusi, ei tohiks kedagi alusetult süüdistada.
Algdokumendid
Majandamise kvaliteeti ja rahakasutust saab hinnata eelkõige ühistu dokumentide põhjal. Analüüsida võiks tegevusaruannet, bilanssi, ühistu liikmete võlgnevusi, maja laenukohustusi, palku ja juhtkonnale määratud kompensatsioone.
Majandusaruanne ei anna samas kunagi nii detailset infot nagu algdokumendid, milleks on korteriühistu lepingud, arved, tšekid ja maksed, mis peaksid kajastuma koos laekumistega pangakonto väljavõttel. Sellisele infole pääsevad peale raamatupidaja ligi ühistu juhatuse liikmed ja üldkoosoleku valitud revident, kes leitakse enamasti korteriomanike endi seast.
Tasub märkida, et lepingutest, raamatupidamisest ja maksetest arusaamiseks ning nende õiglaseks hindamiseks vajate tegelikult suurel hulgal lisateavet. Näiteks on alternatiivseid pakkumisi omamata ja neid olemasoleva lepinguga kõrvutamata pea võimatu öelda, kas korteriühistu maksis või maksab sisseostetavate tööde ja teenuste eest turuhinnast kõrgemat hinda või mitte.
Milliste reeglite järgi asjad konkreetses korteriühistus käivad, on üldjoontes määratud korteriühistu põhikirjas, mis ütleb ka, mitu juhatuse liiget peab üldse olema. Kus põhikiri lubab toimetada vaid ühe juhatuse liikmega, on raha kuritarvitamise risk alati suurem kui kolmeliikmelise juhatusega korterelamutes.
Põhikirja saab, nagu majandusaruandedki, kätte elektroonilisest äriregistrist. Maja reegleid kehtestatakse aga ka üldkoosolekutel ja juhatuse koosolekutel, kus võetakse vastu korteriomanike igapäevaelu ning tulevasi väljaminekuid mõjutavaid otsuseid.
Ettenägelikud korteriühistu juhid võtavad nii suuremate tööde ning mahukamate lepingute kui ka juhatuse otsuse põhjal tehtavate väljaminekute puhul vähemalt kolm pakkumist. Pangalaenuga finantseeritavate tööde puhul nõuab kolme pakkumise võtmist pank, kolme pakkumist nõutakse ka erinevate Kredexi toetuste taotlemisel.
Alternatiivide hindamine
Kui valik langeb kallimale pakkujale, peab sellest pakkumisest olema näha konkurentsieeliseid või selgelt välja toodud kliendi saadav suurem kasu. Kallimast pakkumisest tulenev kasu ei seisne alati tööde eest kohe välja käidavas rahas – selleks võivad olla detailne tööde ja materjalide kirjeldus, paremini maandatud riskid ja pikem garantii, mis väldivad võimalikke probleeme ja vaidlusi tulevikus.
Pisiremontide ja väiksemamahuliste teenuste puhul ei saa nõuda, et korteriühistu võtaks ilmtingimata kolm pakkumist. Põhjuseks on pakkumiste võtmisele kuluv aeg ning alternatiivsetest pakkumistest tulenev suhteliselt väike kasu.
Tasub meeles pidada, et korteriühistu juhatuse paljud liikmed töötavad siiani ühiskondlikel alustel või suhteliselt tagasihoidliku tasu eest, kuid see ei tähenda, et nad peaksid 24/7 korteriomanike kapriise rahuldama ning ka iga väljaantavat senti lõhki ajama.
Kui olete juba korteriomanik, saate olukorrast parima ülevaate üldkoosolekutest osa võttes ja maja kui terviku käekäigule kaasa elades. Võimalusel andke oma panus ka sellesse, et uus info ja kogu maja jaoks parimad pakkumised jõuaksid ühistu juhatuseni, juhtkond saaks teie märgatud olulistest asjadest aru ning langetaks õigeid otsuseid.
Korteriühistu täiuslikku juhtimist ihaledes küsige aga endalt, kui palju olete isiklikult valmis selle eest maksma ja kas te ise teeksite juhatuses olles teiste korteriomanike heaks seda, mida juhatuselt parasjagu saada soovite.
http://majandus24.postimees.ee/
