Ühistute küsitlus näitab, et rekonstrueerimist takistavateks teguriks peetakse peamiselt vähest teadlikkust ja eestvedamise puudumist. Ühistu juhtidel ei ole tihti varasemat kogemust ehitusprojektide elluviimisega ning info ülekülluses orienteerumine on keeruline.
Millised on uue KredExi rekonstrueerimistoetuse olulisemad põhimõtted:
- Toetatakse tervikrekonstrueerimist - mida komplekssem projekt, seda rohkem on võimalik saada toetust.
- Kõige olulisemaks peetakse investeeringut sisekliima tagamisse, mis on tervisliku elukeskkonna eelduseks. Kõik toetusmäärade tasemed näevad ette sisekliima II klassi või määruses eraldi sätestatud miinimumnõuete saavutamise.
- Terviklahendusega on võimalik samaaegselt muuta elamu oluliselt energiatõhusamaks, pikendada selle eluiga ja tõsta turuväärtust.
Määruses on sätestatud lisanõuded 25% ja 40 % toetusmäärade korral, mis pakuvad ka mõningast lahendust eestvedamise probleemile:
- Rekonstrueerimisprotsess peab olema professionaalselt juhitud. Selleks tuleb palgata tehniline konsultant, kelle ülesanne on leida koostöös teiste spetsialistidega parimad lahendused, viia läbi hanked ja maandada võimalikke riske.
- Tehnilised projektid peavad olema kvaliteetsed ja vastama KredExi poolt seatud nõuetele. Selle tagamiseks teostab KredEx oma kuludega projektidele ekspertiisi.
- Ehitusfirmad peavad andma töödele vähemalt 5-aastase garantii, mis annab ühistutele suurema turvatunde tööde kvaliteedi osas.
- Tehnosüsteemide valmimisel tuleb teostada nõuetekohased seadistused ja mõõdistused, mis peaks tagama tervisliku sisekliima. Tehnosüsteemide jälgimiseks tuleb sõlmida vastavad hoolduslepingud pädevate firmadega, et seadmetesse investeeritud raha tooks ühistule maksimaalse kasu.
Toetusmeetmetega annab riik ühistutele selge sõnumi – mõistlikum on teha kõik vajalikud tööd korraga ja võimalikult kvaliteetselt, siis toetab ka riik omalt poolt 25 või 40 protsendiga kogu eelarve mahust. Toetusmeetmes sisalduvad nõuded ei ole välja mõeldud ühistute kiusamiseks, vaid eesmärgiga maandada võimalikke teostusriske ja ka hilisemaid kasutusprobleeme.
Kuidas näeks välja keskmise paneelelamu rekonstrueerimise laenukoormus numbrites?
Näiteks kui 60 korteriga elamu korterite pind kokku on 3000 m2 ja rekonstrueerimise maksumus 200 €/m2, siis tuleks kogueelarve 600 000 €. Kui projekt vastab toetusmäärale 25%, siis oleks saadav toetus 150 000 €. Seega maksimaalne vajalik laenusumma on 450 000 €, kuid see võib olla omavahendite võrra väiksem. Võttes laenu 20 aastase maksegraafikuga, tuleks hakata koguma remonditasu 0,94 €/m², millest laenu kuumakse moodustab 0,85 €/m² ja remonditasu reserv 0,09 €/m². Oletame, et enne rekonstrueerimist oli maja remonditasu 0,30 €/m², siis remonditasu kasvuks tuleb 0,64 €/m², ehk ca 32€ kuus keskmise korteri kohta.
Samaaegselt aga peaksid kulud soojusenergiale vähenema minimaalselt 40%- 50% ulatuses. Nii toimubki oluliselt vähenenud küttekulude arvelt laenumaksete tasumine ja kogukulude kasv omanikele on pea märkamatu.
Kui tehniliste küsimustega tegeleb peamiselt tehniline konsultant, siis ühistu juhatuse jaoks on rekonstrueerimise juures suurim väljakutse üldkoosoleku korraldamine ja vajalike otsuste saamine. Kui soovitakse ajakohastada elamut ja kasutada finantseerimiseks pangalaenu, tuleb silmas pidada 2014. aasta seadusandluse muudatust, millega sätestati täiesti uued nõuded üldkoosoleku otsustele. Nimetatud otsuste poolt peab hääletama üle 50% liikmetest, kellele samaaegselt kuulub üle 50% korteriomandite pinnast. Seega enam ei saa kasutada korduskoosolekut, kus liikmete vähemus võis vastu võtta suuri investeerimisotsuseid.
See seab raskemasse olukorda just suuremad ühistud, kus tihti pole õnnestunudki esmasel koosolekul vajalikku kvoorumit kokku saada. Nüüd tuleks ühistu juhtidel oluliselt enam panustada elanike teavitusse ja koosoleku korraldusse, et kõik liikmed oleks piisavalt informeeritud ja võtaksid otsustusprotsessist aktiivselt osa. Täpsemalt saate üldkoosoleku nõuetega tutvuda näiteks Swedbanki kodulehel: www.swedbank.ee/korterelamulaen.
Millest alustada, et taotleda KredExi toetust ja laenu ?
Kui ühistul on varasemast ajast juba mingid dokumendid olemas, siis tuleks alustuseks täpsustada, kas need vajavad korrigeerimist. Edasi tuleks toetuse ja renoveerimislaenu taotlemiseks toimida üldjoontes järgmiselt:
1. Valige sobiv tehniline konsultant (25% ja 40% toetuse korral vt lisainfot KredEx veebilehel). Tehniline konsultant aitab ühistul koostada tööde lähteülesande, leida projekteerija ja ehitaja ning nõustab ühistut kogu projekti elluviimise ajal
2. Tellige energiaaudit ja energiamärgis
3. Koostage rekonstrueerimise lähteülesanne ja esialgne eelarve
4. Küsige pangast esialgsed laenutingimused (laenumakse arvutamiseks on vajalik teada esialgset eelarvet ja maksimaalset laenusummat)
5. Võtke vastu üldkoosoleku otsused (1. koosolek) projekteerimise ja finantseerimise algatamiseks (arvestage panga näidisprotokollis toodud tingimustega)
6. Tellige projekt ja taotlege ehitusluba
7. Võtke vastu üldkoosoleku otsused (2. koosolek) rekonstrueerimiseks ja laenutaotlemiseks (rekonstrueerimise ja laenuotsuse võib ka teha kohe 1. koosolekul, kui projekt ja muu otsustamiseks vajalik info on olemas)
8. Esitage KredExile toetuse taotluse dokumendid (lisainfo KredExi veebilehelt)
9. Korraldage hanked parima ehitaja ja omanikujärelvalve leidmiseks
(lisaks hinnale on olulised: pädevus, usaldusväärsus, finantsvõimekus, garantii - ja maksetingimused)
10. Peale projekti ekspertiisi läbimist (25% ja 40% toetuse korral) esitage laenutaotluse dokumendid panka
11. Esitage KredExile täiendavad dokumendid toetuse lepingu sõlmimiseks (toetuse summaga)
12. Sõlmige laenu- ja töövõtulepingud (ehitusfirmad ja omanikujärelevalve)
13. Ehituse finantseerimise järjekord: omavahendid, laen, toetus. Laenusumma väljamakse toimub etapiviisiliselt ehitusarvete ja aktide alusel.
14. Toetuse väljamakse toimub peale kõikide tööde vastuvõtmist ja vajalike dokumentide esitamist KredExile (vajadusel on võimalik taotleda toetuse väljamakset kahes osas).
Swedbanki kogemus näitab, et suur enamus ühistuid on võimelised laenu võtma ja oma elamu tervikuna korda tegema. Olulisem on küsimus, kuidas teha seda parimal võimalikul viisil, vältides varasemalt esinenud vigu.
Swedbanki laenuspetsialistud oskavad ühistuid nõustada ka kõige keerukamate projektide puhul. Meie laenuspetsialistidega saate kontakti siin: www.swedbank.ee/korterelamulaen.
Edukat rekonstrueerimist!
Janis Pugri
Swedbank
korteriühistute valdkonnajuht
